Покупка недвижимости в Екатеринбурге
Многие думают, что купить недвижимость в Екатеринбурге просто, если имеются деньги. На практике оказывается, что выбор сложный, требует знания огромного количества нюансов. Сначала определяется рынок (первичный, вторичный), затем выбирается район. Для проверки юридической чистоты объекта и документов целесообразно привлечь надёжного риэлтора или юриста, способного оценить риски, провести правовую экспертизу.
Купить недвижимость в Екатеринбурге с участием риэлтора МФЦ Антей
Самостоятельно проверить правовую истории, наличие долгов по оплате коммунальных услуг сложно. Требуется изучение договоров, наследственных прав, наличия брака. Если имеются долги, их можно вычесть из стоимости объекта, указать это в договоре. Другой вариант — предоставление скидки. Не менее важно проверить наличие/отсутствие перепланировки, ее законность. Скидка зависит от стоимости ремонтных работ.
Риэлтор сначала проверяет документы продавца: оригиналы паспорта (доверенности), техпаспорта жилья, документации, удостоверяющей право собственности. Случается, что мошенники используют доверенности умерших людей., поэтому необходимо удостовериться, что собственник жив. В документах не должно быть ошибок, улица, номера дома и квартиры должны быть указаны верно.
При покупке жилья в новостройке важно, чтобы у собственника (посредника) было разрешение на продажу. Риэлтор проверяет оформление прав на земельный участок, учредительные документы, финансовые отчёты, результаты аудиторских проверок.
Как правильно покупать квартиру в Екатеринбурге
С финансовой точки зрения купить квартиру в Екатеринбурге выгоднее в новостройке, но заселение приходится откладывать на неопределённое время. Объекты вторички полностью готовы к проживанию, но стоят дороже, требуют тщательной проверки.
Выбор района
На этом этапе важно учесть не только цены объектов, но и локацию, образ жизни.
Самый старый район Екатеринбурга Верх-Исетский с прекрасно развитой инфраструктурой. Популярностью пользуется Визовский микрорайон, но жилье дорогие. При достаточном размере бюджета этот выбор самый разумный.
В Ленинском районе недвижимость редко выставляется на продажу, объекты в микрорайоне Московская горка самые дорогие из-за близости администрации, большого количества транспортных развязок, продуманной инфраструктуры с торговыми центрами, станциями метро.
Купить квартиру в Екатеринбурге в Кировском или Чкаловском районе стоит, если важна близость учебных заведений и научных центров. Для семей с детьми оптимален второй вариант со школами, детскими садами, ПТУ. Цены на недвижимость на среднем уровне.
Железнодорожный и Октябрьский район отличаются высокой концентрацией промышленных предприятий. Преимущество первого — доступность общественного транспорта, в том числе метро и электропоезда. Квартиры продаются по доступной цене. В Октябрьском районе жилье стоит выбирать в Парковом микрорайоне, расположенном рядом с транспортными магистралями. Цены на недвижимость на среднем уровне.
Орджоникидзевский район самый крупный, цены на квартиры из-за отдалённости от центра города и недостаточно развитой инфраструктуры низкие.
Оценка дома и придомовой территории
На этом этапе желательно привлечь риэлтора, располагающего базой объектов, выставленных на продажу.
На стенах дома не должно быть мокрых пятен, трещин. Самостоятельно определить энергоэффективность, работоспособность инженерных коммуникаций сложно, нужно ориентироваться на процент износа, время, прошедшее после капитального ремонта. Для большинства покупателей важно качество уборки, наличие детской площадки, места для выгула собак. Парковка может быть платная или бесплатная, важно определить заполнение.
Безопасность обеспечивает консьерж, охрана, видеонаблюдение, домофоны. Важно, чтобы в доме были пожарные выходы, гидранты, датчики дыма. При отсутствии мусоропровода необходимо определить местоположение баков и способ сборки мусора, состояние площадки. При оценке площадок определяется удобство расположения квартир.
Особенности сделок с объектами вторичного рынка жилья в Екатеринбурге
На вторичке необходимо обратить внимание на соседей, особенно социальную принадлежность. На этом этапе риэлтор не поможет. Нужно посетить дом в различное время, оценить качество уборки подъезда, посещения подъезда посторонними. Квартиру тоже желательно осмотреть самостоятельно, уточнить, когда проводился последний ремонт, оценить планировку, высоту потолков, виды из окон, возможность перепланировки.
Проверки требуют так же инженерные коммуникации, необходимо определить качество трубопроводов, отопительных батарей, автоматизацию счётчиков, наличие регуляторов тепла. Важна так же герметичность окон, наличие/отсутствие застекления и утепления балкона/лоджии, функциональность запорных механизмов. Входная дверь должна быть металлическая, для межкомнатных важно плотное прилегание к косякам, отсутствие скрипов. Для жилья на первых и последних этажах важен доступ к подвалу, чердаку.
Для проверки юридической чистоты продавца и объекта крайне желательно привлечь юриста или риэлтора. Он определит, целесообразно ли торговаться по цене. Важно предусмотреть в договоре пункт, определяющий, что бывший собственник будет вывозить. Это избавить от необходимости покупать новую ванну или унитаз.
Особенности покупки квартиры в новостройке
Может показаться, что купить недвижимость в Екатеринбурге в новом доме гораздо проще, чем на вторичке. На практике необходимо оценить надёжность застройщика и качество предлагаемых объектов (отделку, техническое оснащение). Нельзя подписывать акт приёмки без предварительной тщательной проверки, избавляющей от затрат на устранение ошибок застройщика.
Надёжность девелопера оценивается по данным арбитражных судов и Ростройнадзора, проектной документации, публикациям в СМИ, отзывам. Желательно съездить на строительную площадку и пообщаться со строителями. Важно учесть, что цена зависит от варианта отделки. Объекты с черновой отделкой самые дешёвые, но потребуются средства для проведения ремонта.
Для проведения проверки требуется рулетка, фонарик, уровень, фото- или видеокамера. Самое подходящее время для осмотра середина дня.
Признаки жилья, которое не стоит покупать
Купить квартиру в Екатеринбурге мечтают многие, но совершение сделки требует тщательной подготовки. Существуют нюансы вторичного рынка, при наличии которых лучше поискать другой объект.
Если цена ниже рыночной на 15-20%, то у продавца проблемы с документами или он мошенник, желающий заработать на реализации имущества недееспособного родственника. Стоимость снижается так же, если прописан ребёнок, которого невозможно выписать без суда.
Тревожный сигнал — требование подписать договор немедленно. Важно точно определить причину спешки. Если она связана с переездом или необходимости в деньгах на лечение или операцию, сделку можно заключать. Однако подобное случается редко, покупателей агентства недвижимости находят быстро.
На данный момент одной из самых распространённых схем мошенников (опекунов, родственников) считается продажа жилья недееспособных собственников, состоящих на учёте в психдиспансерах. В день заключения сделки представитель организует госпитализацию, при судебных разбирательствах собственник не может вспомнить продажу и получение денег, сделка оказывается недействительной, покупатель теряет не только жилье, но и деньги. Вернуть средства практически невозможно, так как прежний собственник болен и нигде не работает. От покупки обязательно нужно отказаться, если невозможно провести медицинское освидетельствование. Однако даже эта мера не гарантирует полную безопасность сделки.
Третьи лица — родственники
Третьи лица — это родители, лишённые прав, наследники, бывшие супруги. При последнем варианте проблемы возникают, если нет письменного согласия на продажу, в договоре отсутствует пункт с указанием, что продавец был разведён на момент заключения сделки. Если брак не был расторгнут, за обман можно привлечь к ответственности за мошенничество. Поэтому необходимо точно определить срок брака, отказаться от покупки, если продавец потерял паспорт.
Особое внимание следует обратить на унаследованные объекты. При распределении наследственной массы по завещанию существует риск обнаружения лиц, которым наследство должно быть выделено по закону. Это не всегда дети или супруги, обязательная доля полагается всем, кто находились на иждивении на момент смерти наследодателя. Использование для покупки жилья материнского капитала тоже может создать проблемы, если детям не выделены обязательные доли.
Продавец и другие жильцы должны выписаться из квартиры до подписания договора. Если задержка не связана с техническими особенностями, от сделки стоит отказаться. При отсутствии места для новой регистрации у покупателя обязательно возникнут проблемы.
Купить квартиру в Екатеринбурге по доверенность тоже не всегда безопасно, особенно, если собственник живёт за границей. Часто оказывается, что он ничего не знает о сделке, совершенной близкими родственниками. В большинстве случаев непонятно, как они получают доверенности. После обращения в суд других родственников продавец теряет жилье и средства.
Квартира после приватизации
Приватизация важна не только в том случае, если она проводилась продавцом, требуется информация о прежнем собственнике. Случается, что дети специально временно выписываются, они могут потребовать выделения доли после заключения сделки. При покупке приватизированной квартиры требуется выписка из архива домовой книги.
При организации сделки риэлтором продавца желательно следить за его поведением. Если он торопит с принятием решения, стоит отказаться от услуг. Назначение осмотра на определённое время и отказ изменить его может свидетельствовать о желании скрыть какой-то недостаток объекта. Стоит посетить дом самостоятельно, иногда удаётся выяснить причину странного поведения риэлтора.